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中研網(wǎng)訊：

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　　邁入2011年，樓市將怎樣？諸多問題糾結在一起，每個人心里都有一桿秤。中國經(jīng)濟時報為此邀請了政府官員、開發(fā)商、學者、消費者，一起來展望2011年。

　　在他們對問題的回答中，有兩點值得關注，一是幾乎所有的人都認為短期內房子的投資屬性不會改變，另一點是大家都對保障性住房寄予厚望。

　　幾乎所有的人都認同，只有剔除房子的投資屬性，樓市才能回到健康發(fā)展的道路上，但從現(xiàn)狀看，短期內房子依然會吸引大部分投資資金。

　　在保障性住房建設上，中央政府正面臨巨大的壓力，人們普遍相信，只要政府有決心，建造1000萬套的保障性住房的目標肯定能夠實現(xiàn)，但地方政府到底能否全力配合，現(xiàn)在還沒有答案。

　　王玨林：我國有關管理房地產(chǎn)市場的法制還不健全，解決市場中的矛盾和問題顯得力不從心。房地產(chǎn)稅是法治管理的一項措施，它對調整房屋的建設結構、消費結構等方面的作用還是很大的。

　　現(xiàn)在正是推進房地產(chǎn)稅的最好時機，但出臺房地產(chǎn)稅需要一些技術和管理方面的條件，由于各個城市發(fā)展不同、管理水平不同，只有成熟一個推進一個，不具備全國一并實施的條件。

　　我認為在房地產(chǎn)稅出臺前，需要進行認真研究、精心準備，使這項稅種的出臺能夠惠及更多家庭，能夠抑制住宅消費投資比例過大的問題。

　　廖英敏：征收房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)的持有成本，尤其是增加購買多套住宅、空置不用等待升值獲利者的成本，縮小投機炒作者的利潤空間，利用經(jīng)濟手段抑制住房投機。

　　但房產(chǎn)稅的征收比較復雜，真正的房產(chǎn)稅改革是指的物業(yè)稅，需要與財政體制改革相配套，不是短時間可以實現(xiàn)的。目前所指的是現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例中的稅種。

　　現(xiàn)有房產(chǎn)稅目前是對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征。因此修改現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例，對擁有多套住房和豪華型住房的人征收房產(chǎn)稅比較容易實施。

　　陳順：房產(chǎn)稅是一個很敏感的問題，2011年不會大范圍開征，可能會在幾個試點城市試征。對樓市會有一定的影響，主要是影響到投機和投資需求，將加大其持有成本，但是影響不會很大。

　　林倩：2011年房產(chǎn)稅開始試點征收的可能性比較高，但考慮到房產(chǎn)稅免稅范圍、房產(chǎn)稅的征收稅率，2011年試點征收的城市都不確定，影響還不好判斷。

　　房產(chǎn)稅試點初期，市場會形成比較明顯的波動，但是在經(jīng)過一段時間后(超過半年)，房地產(chǎn)市場主要的參與者基本都會了解房產(chǎn)稅的實際影響并加以適應，房產(chǎn)稅影響開始減弱。

　　征收房產(chǎn)稅，預計不會對于房價下挫起到明顯作用，但是，房產(chǎn)稅開始征收可能促使部分擁有多套房產(chǎn)的投資型業(yè)主，為減少持有成本而適價出售，從而適度緩解北京供需緊張的局面。

　　賈海峰：房產(chǎn)稅2011年會在重慶或上海等少數(shù)城市的少數(shù)地段開展試點工作，全面大范圍推廣，需要幾年的時間，因此不能說2011年就是開征房產(chǎn)稅的年代，而只能說是推出房產(chǎn)稅試點的時候。此外，由于是試點，對于房價的影響很小，加之在北京等主要城市賣方市場的格局沒有改變，因此房產(chǎn)稅可能被作為轉嫁稅種給購房人。

　　劉向龍：合理征收房產(chǎn)稅將在一定程度上抑制投機性資金進入房地產(chǎn)領域，但是征收房產(chǎn)稅有兩個關鍵問題要處理好：一是征收比例要考慮居住性居民的可承受力和投資性居民的無利可圖，這樣才能達到抑制投資的目的。所以在征收比例問題上不能一刀切，否則受苦的還是窮人。

　　二是收房產(chǎn)稅的主要目的是為了抑制投資，將所收費用用于保障性住房的建設，必須做到這些費用再分配的合理透明。

　　加快推進住房保障制度、增加保障性住房的供應量是這一時期非常重要的工作。在制度建設方面，重點解決土地、資金和管理問題；在保障房建設方面政府要高度重視，有計劃安排土地和資金，還要動員社會各界力量，調動企業(yè)的積極性；在分配方面，加大監(jiān)管力度，發(fā)揮社會和新聞單位的作用。這樣保障房建設才能更有“保障”。

　　廖英敏：2010年580萬套保障性住房規(guī)劃已經(jīng)分解到地方，住建部和地方簽了責任書，大部分開工建設，一部分已經(jīng)開始分配或搖號，一部分中低收入居民已經(jīng)拿到鑰匙或分到入住指標，確確實實解決了這部分人住房難的問題。

　　2011年計劃建設1000萬套保障性住房。對比2009年我國竣工商品房554.9萬套、銷售商品房804萬套，2011年保障性住房建設規(guī)模是夠大的，需要安排好土地規(guī)劃，創(chuàng)新資金來源。

　　要政府主導，社會參與，舉全社會之力，建設保障房。同時，要根據(jù)社會需求，優(yōu)化保障房結構，在低收入居民逐步得到安排后，要面向中低收入群體，包括年輕人、夾心層，需要階段性解決住房問題，因此公租房需求量可能很大。

　　易憲容：增加保障性住房，將是政府讓“房價回到合理價位”的主要方式，要化解當前國內房地產(chǎn)市場的矛盾或問題，就得采取“保障歸保障，市場歸市場”的住房供應“雙軌制”的方式。

　　但由于中國人口多，區(qū)域經(jīng)濟及環(huán)境的差別性大，不少地方政府的財力有限，很難解決當?shù)氐谋Ｕ闲宰》俊?000萬套的建設目標即便實現(xiàn)，也很難解決大多數(shù)老百姓的住房問題。

　　陳順：保障房建設將是2011年房地產(chǎn)開發(fā)的主流，政府調控房價最有力的武器就是調整住房供應結構，調整供需關系，加大保障性住房供應，通過保障房來解決中低收入甚至是中產(chǎn)階級的住房問題，強調房地產(chǎn)的居住功能，弱化住宅的投資和融資功能。

　　只要政府能夠下決心，相信1000萬套的目標一定可以實現(xiàn)。但在保障性住房結構比例方面，還是應該不同項目區(qū)別對待，根據(jù)客戶的條件和需求來建設合適的房子。作為負責任的開發(fā)商，我們會積極地參與保障性住房建設，據(jù)我了解，很多同行都希望介入保障住房開發(fā)。

　　林倩：2010年全國580萬套保障房建設進度并沒有隨時公開，這引起市場多方面的質疑，直至12月份相關媒體報道它們已經(jīng)全部開工之后，這種質疑才有所減弱。

　　信息的不公開對于穩(wěn)定調控時期購房者預期有不利影響，預計明年在保障房建設方面，可能會加大曝光，加強監(jiān)管，堅定市場信心。

　　住建部之前公布的信息顯示，2011年保障性住房中公租房將占絕大部分，繼續(xù)擔當主流的角色。今年保障性住房中，公租房的比例大概為70%。

　　開發(fā)商建設公租房的積極性是否會明顯提高，取決于2011年國家對于建設公租房會不會進一步發(fā)布鼓勵政策。

　　賈海峰：目前在二三線城市，廉租房保障家庭，已經(jīng)基本獲得收益。2011年，廉租房保障家庭要做到應保盡保。隨著保障房房源的增多，中等收入家庭逐漸都可以買到經(jīng)濟適用房、兩限房等保障房。而公租房從2012年以后，可以讓很多夾心層和外來務工人員享受到租房的優(yōu)惠待遇。

　　問題是，非戶籍人口的住房保障問題，以公租房為主的保障模式，是否能夠被接受，能覆蓋多少，要看政府的決心和行動了。

　　劉向龍：實現(xiàn)2011年1000萬套目標問題應當不大，主要取決于政府的調控決心。保障性住房建設是政府主導的重大民生工程，就盈利情況而言與商品房相比較并沒有優(yōu)勢，所以開發(fā)商短期內很難積極參與到保障性住房建設中。

　　王玨林：有的城市、地區(qū)貫徹落實“國十條”還存在差距，2011年還應繼續(xù)貫徹和落實好，要根據(jù)市場的變化情況和調控的需要，在政策細節(jié)上不斷深化。

　　任志強：2011年房地產(chǎn)市場仍會是穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調控措施，至少在前半年會從緊，并根據(jù)經(jīng)濟的運行情況，特別是通脹的壓力情況進行適度的微調。

　　陳順：“國十條”等前期出臺政策已經(jīng)足夠，關鍵還需要一個消化期。2011年主要會以繼續(xù)今年的調控政策為主，讓這些調控政策的效力逐漸發(fā)揮出來。

　　林倩：2010年9至12月北京二手房市場成交火熱，土地市場高價地頻出，加上樓市回暖預期不斷增強，新房供應量年底增大，開盤價格回升，需要更加強力的調控政策出臺穩(wěn)定市場。

　　2011年宏觀調控繼續(xù)加碼有很大可能。另外，即使沒有新政策出臺，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的惡化也將使得房地產(chǎn)市場受到一定的影響。

　　王玨林：我國實施住房制度改革的目的是為了解決和改善全國城鄉(xiāng)居民的住房條件，投資性住房比例過大，就會使實體經(jīng)濟變?yōu)樘摂M經(jīng)濟，影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康。

　　易憲容：要化解當前中國房地產(chǎn)市場中的問題，最為重要的是要嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，去除住房市場的賺錢效應或投資工具效應。把房地產(chǎn)投機炒作擠出市場，恢復住房的居住功能。

　　因此，2011年國內房地產(chǎn)市場最為核心的政策是，如何在信貸及稅收上真正對住房投機炒作嚴厲打擊，并讓國內房地產(chǎn)的需求結構發(fā)生根本性變化，讓房地產(chǎn)市場轉變?yōu)橐粋€以消費為主導的市場。

　　林倩：就2011年我國的宏觀經(jīng)濟形勢來看，通脹預期依然明顯，在我國進入加息通道時，投資股市的風險太大，而我國合適民間投資的渠道本身就很少，于是2011年民間投資渠道可能還是會比較關注房地產(chǎn)。

　　但這并不代表一定會進入住宅投資，首先住宅的投資門檻和持有成本都在增加，其次，商業(yè)地產(chǎn)在2011可能表現(xiàn)良好，可能會吸引市場更多注意力。

　　賈海峰：2011年上半年，通脹仍將持續(xù)。房產(chǎn)仍是人們關注的投資焦點。由于房產(chǎn)價格在2010年并沒有大幅度上漲，其2011年存在大幅度上漲的空間，因此房產(chǎn)仍被投資者看好。

　　劉向龍：當前通貨膨脹相對來說比較嚴重，股市一直處在低位。種種跡象表明，目前房子還是看起來最保值的資產(chǎn)，所以在短期內房地產(chǎn)還將是人們的重點投資渠道。

　　易憲容：2010年1—10月進入房地產(chǎn)的資金達56923億元，同比增長32%。其中自籌資金增長最快達21553億元，同比增長50%以上，占進入房地產(chǎn)資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長只有26%，占比不到20%。個人按揭貸款的增長由2009年的116%下降到2010年的15.2%。

　　從上述房地產(chǎn)的資金來源情況來看，盡管房地產(chǎn)信貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)資金有所收緊，但是由于行業(yè)利潤高，無法阻礙銀行信貸資金以迂回的方式進入。房地產(chǎn)自籌資金快速增長就是與這種信貸迂回方式進入房地產(chǎn)投資有關。

　　陳順：從目前的狀況來看，2011年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還會受到一定的限制，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策將繼續(xù)趨緊。

　　賈海峰：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道已經(jīng)被嚴格控制，上市、增發(fā)等融資渠道均已經(jīng)被證監(jiān)會叫停，目前中小開發(fā)商資金鏈已經(jīng)處于比較緊張的狀態(tài)。2011年，從緊貨幣政策開始執(zhí)行后，房地產(chǎn)融資受控制會更嚴。

　　王玨林：從“國十條”出臺后，據(jù)對全國70個大中城市統(tǒng)計，房價同比呈下降的態(tài)勢，但多數(shù)城市的房價仍在上升，總體房價漲幅趨緩。2011年我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展基本上能夠保持穩(wěn)定，住宅價格變動不會有過大起伏。

　　任志強：2011年供給將繼續(xù)增加，在原有基礎數(shù)加大中，投資增速將迅速下滑，全年增速預計在15%—25%之間，約比2010年下降10個點以上。如現(xiàn)有政策不變，銷售會有增長，價格會在競爭中波動，價格同比預計在上半年會下降，前低而后高，但成本壓力推動環(huán)比會比2010年高。

　　陳順：2011年的房價會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲大落。原因有兩方面：一方面是國家的宏觀調控，要求平穩(wěn)房價；另外一方面是經(jīng)濟發(fā)展所面臨的通脹壓力，兩相平衡，我認為最終會是房價平穩(wěn)過渡。

　　林倩：2011年北京住宅市場中，存量房成交較為活躍，并且隨著北京新房資源不斷郊區(qū)化，北京的存量房相較于新房的競爭優(yōu)勢也將更加明顯。因此2011年，二手房市場價格上揚的壓力比較大。

　　2010年北京新房整體成交率不高，2011年可能出現(xiàn)先揚后抑的現(xiàn)象。價格方面，北京2010年12月新開盤項目均價環(huán)比11月上漲約5%，預計2011年價格可能繼續(xù)上揚，全年新房價格會存在一定的波動，新房整體可能上漲10%。

　　劉向龍：全國房價會繼續(xù)上漲。原因有如下幾個方面：一是房地產(chǎn)剛性需求旺盛；二是國家對于地方的土地利用并沒有非常嚴厲的調控政策；三是投資性流動資金豐富；四是保障性住房供應比例有限；五是國家為了保持GDP的高速增長還是會繼續(xù)保持房地產(chǎn)的經(jīng)濟支柱地位，其增長幅度很大程度取決于國家2011年的宏觀調控力度。

　　王玨林：按照目前的法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權房為無產(chǎn)權，這種交易是有風險的，不會得到法律的保護。對目前存在的小產(chǎn)權房要采取一停、二研、三管，短期間不會轉正。

　　賈海峰：小產(chǎn)權房應該說會轉正，只是時間、地點、方式不好說，不同的城市有不同的轉正方式。北京通州有的小產(chǎn)權房，就通過補交土地出讓金的方式獲得正式產(chǎn)權。只是國土資源部為了打擊亂改亂建的問題，政府又怕小產(chǎn)權房影響房價，因而不肯給小產(chǎn)權房以轉正的機會。

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房地產(chǎn)市場新動向分析